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2018投资者眼中的房地产:拐点,活下去,松绑预期,这都不是真相

来源:优优最新网址   发布时间:2019-10-30   点击量:103

    今年的房地产赚足了眼球。  这一周,地产再次成为老百姓(603883,股吧)尤其是资本圈的热点话题。从周四沪深两市房地产板块集体发力,发改委松绑债券发行,再到中央政治局会议未提及去杠杆和房地产,都围绕着房地产展开。而9月万科的一句“活下去”震颤了整个行业及资本市场。  毕竟,作为中国最大类型的资产类别,房地产兴衰对于中国经济表现至关重要,甚至在A股上更不遑多让,因为银行资产一半都在房地产上,房地产的好坏直接关系银行呆坏账率会不会飙升的问题。可以说,地产和财富两个行业都在经历“囚徒困境”,处于跷跷板的两端,令人担忧。  冰火两重天的上下半年  9月底,万科秋季例会上赫然出现的“活下去”口号,引起广泛热议。3个月后,在12月13日中央政治局会议上,也未提及去杠杆和房地产,而且政策已有些许松动迹象。回顾此前,7月31日会议中对去杠杆表态“坚定做好去杠杆工作”,对房地产表态“坚决遏制房价上涨”。而10月31日会议和本次12月13日会议中均未提及房地产和去杠杆。下载APP 阅读本文更深度报道  事实上,7月31日之前,地产形势仍然一片大好,这也是在外部不确定性因素背景下中国经济保持了强劲韧性的重要来源。上半年里,国家统计局的数据来看,重点60个城市普遍出现了房价上涨,而且销售面积也在不断创出新高。特别是,销售面积自2015年2季度以来,房地产销售面积已实现连续40个月以上的正增长,而历史上这类“上升周期”往往不超过两年。过去12个月,房地产销售面积超过17亿平方米,且过去连续三年的销售面积均大幅高于12亿平方米的长期平均水平。  原因是一方面部分二线城市变相放松了限购,放宽落户门槛限制,开始“抢人大战”,推升了购房需求;另一方面新增 PSL 投放大幅放量,棚改货币化安置轰轰烈烈,三四线城市房价大幅上涨, 也引领了三四线商品房的火爆销售。这两个因素共同导致了 2018 年上半年销售面积和销售金额增速同步上升的量价齐升的火热局面。  这就是7月31日对房地产表态“坚决遏制房价上涨”的根源。中国社会科学院财经战略研究院最新发布的《中国住房发展报告(2018-2019)》的数据显示,“2018年以来,全国房地产调控次数已经高达405次,比2017年同期上涨接近80%。”而如此高频的调控主要发生在今年上半年。  上半年房地产强劲的销售使得整体经济数据表现屡屡超出人们预期。从这个角度来看,A股市场提前下跌,说明了投资者预期在已经跑在了数据表现之前。而A股房地产指数更是跑在前面。在房地产指数(880482)指数来看,1月底高点2063点之后,一路下跌到了7月的1300点。  然后,在7月份和9月份之间,房地产指数几乎都在横盘。在9月底,万科秋季例会上赫然出现的“活下去”口号之后,房地产指数出现了大幅下跌。但是,10月中旬之后,房地产指数出现大幅反弹。  值得注意的是,房地产市场大幅回落的现实,才开始在9月份之后的销售数据和土地拍卖数据中体现出来。2018年10月,购房者信心指数环比下降4.2%,同比下降12.9%,为2017年1月以来最低点。而2018年8-10月,重点城市住房租金水平也全面回落。  到了11月份,房地产开发商拿地总金额只有552亿元,环比近乎腰斩。万科拿地金额不到25亿元,环比10月份暴跌近75%,相比今年拿地最猛月份同比下降91%。除了万科,碧桂园、保利等一线龙头房企11月拿地金额也均出现暴降。  房地产股票的预期差还在吗?  在冰冷的现实中,房地产指数却从10月中旬的1109低点,反弹到现在1356点,反弹幅度达到了22%。反弹的原因,就是有预期差。预期差在哪里?就是对于房地产松绑的期待。事实上,上次10月31日会议和本次12月13日会议中均未提及房地产和去杠杆。  特别是在12月13日会议中,首次提到促进形成强大国内市场。从国内实践来看,社会零售呈现持续下滑,房地产是最大的内需市场。特别是企业端贷款意愿大幅下滑的时候,居民部门新增贷款,特别是房贷成为拉动经济增长的重要动力。8月份,当月居民中长期贷款(房贷)占新增信贷的比重达到54.8%。9月份,比重达到了47%,而10月份比重达到80.9%。11月份,比重仍然达到了54%。这个数据结合2016年和2017年数据来看,居民新增房贷在过去3年时间在全国新增贷款中比重达到一半。  如果现行地产调控不放松,那么土地出让减少带来的财政收入下降、房地产债券到期的违约潮、房地产周期下滑带动的经济下滑,都将一起涌来。  事实上,从10月底以来,政策放松的迹象已经明显。最近二线城市房贷利率调整已经陆续展开。一年前,长沙首套最高是按基准利率上浮20%,而一年后,长沙的贷款利率都已经回落,中信、光大、华夏等部分银行首套贷款利率回归至4.9%的基准利率。  房地产债券也开始松动。12月5日发改委新规支持企业债发行主体扩容至优质房企(包括优质民营房企),新规赋予房企募集资金用于补流比例由40%提升至50%,利于融资集中度提升。统计显示,2019年房地产债券还款总额(包括计划回售和到期)可能达7000亿-8000亿元,估计为2018年实际还款规模的2倍有余。  与此同时,在离岸市场,大量房地产海外债也面临到期还款压力,雪上加霜的是,这些海外债有效融资成本在人民币贬值和信用利差上升的双重“挤压”下已大幅跳升——以人民币计价的房企美元债融资利率已达到年化20%以上的水平。  而房地产下滑带来的广义财政收入下降,更令人担忧。在2018年,土地交易相关税收(主要是契税和土地增值税)两项加起来规模达到了1.1万亿-1.2万亿元。而借助上半年的棚改货币化扩张,国内三四线城市卖地收入屡创新高,其中最高的是广西北海卖地收入增幅高达481.6%。其次是烟台410.1%、岳阳298.5%、襄阳171.6%。  但是,一旦整个房地产市场预期扭转,土地出让金将大幅萎缩,比如11月份,房地产开发商拿地总金额只有552亿元,环比近乎腰斩。这种预期持续下去,地方的广义财政收入将大大萎缩。即便2019年土地出让金下降30%,这个下降总规模也达到2万亿元。  当然,三重压力下,房地产放松已经在进行之中。但是,能不能扭转这个局面,关键还要盯住销售面积和居民新增信贷规模这两个指标。如果这两个指标在政策完全扭转之后,仍然不为所动,我们将在漫长的告别之后,迎来房地产的真正拐点,开启居民端漫长的“去杠杆”时间。本文首发于微信公众号:腾讯证券。文章内容属作者个人观点,不代表网立场。投资者据此操作,风险请自担。

    

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